（上海市房管局称居住证满三年可买二套房）

　　

近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。（点击查看>>>地产板块领涨股）

　　

官方认为政策未变

　　

上海市房管局表示，楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。因此，不存在放松或改变的问题。

　　

记者查看了年2月1日上海出台的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)，包括一系列房地产调控措施，其中就包括限购政策。上海版限购政策明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。也就是说，上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。在这次出台的限购相关政策中，并没有文字解释何谓户籍居民家庭，更没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。

　　

房产中介首次听说

　　

据记者了解，在上海官方人士此次明确表态之前，房地产从业人员以及购房者均普遍认为，所谓“上海户籍居民”就是指拥有上海户口的居民，没有人会想到居住证满3年的非上海户籍人士也可算作户籍居民。记者从上海中原地产、汉宇地产、不动产等多家房产中介均了解到，由于不知情，从未有居住证满3年的购房者再买第二套房的实际操作案例。

　　

“我们也是最近才听说，以前从没有想到这么操作。政策上面从没说过居住证满三年的就算上海户籍人士，所以我们从没操作过，客户也不知道，没有人问过我们。”一位中介公司相关负责人如是说。

　　

记者从一位区交易中心内部人士处获悉，此前该区交易中心从未收到过可对居住证满三年的非户籍居民家庭购买第二套房放行的通知，因此从来没有此类人士购买二套房的操作案例。

　　

上海市房管局有关负责人表示，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确，本市将继续贯彻国家关于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度也不放松。但事实上，此次上海的官方表态无疑放宽了第二套房购买资格的范围，使更多家庭拥有了购买第二套房的资格，对市场成交来说是一大利好。

　　

中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，此前仅浦东新区对居住证满三年的外地购房者放开了购买第二套房的口子，现在上海市房管局公开表态，无疑将使全市普遍效仿。

　　

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【官方声音】

　　

国土部：坚持房地产调控力度不放松

　　

国土部昨日召开2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会。国土部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，今年要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展，保障性安居工程用地坚决应保尽保，违法违规用地坚决打击，一手抓以保障性安居工程为主的住房用地供应，同时也要抓好已供土地的开发利用建设，及早形成有效供应。

　　

窦敬丽表示，2011年住房用地市场运行保持了较为平稳的状况，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000万套建设任务的顺利落地；另一方面，商品住房用地落实仍创新高，为配合落实中央调控目标，加快形成住房有效供应、促进房价合理回归作出了贡献。

　　

在一系列调控政策措施作用下，土地市场量价趋稳。截至2011年12月底，全国未竣工房地产项目用地约为前3年房地产用地平均供应量的3.4倍，未竣工土地总体能够满足持续开发需要。市场上地价涨幅回落，土地市场趋于理性。

　　

据介绍，2011年，全国商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前2年年均实际供应量(8.17万公顷)28.5%。上海、天津、福建、云南、贵州、广西等省(区、市)住房用地计划落实率均超过90%。

　　

窦敬丽表示，今年工作的基本要求和重点任务是：坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。

　　

对于“去年国土部供地计划落实不足七成”的报道，窦敬丽表示，去年供地计划落实不足七成的主要原因，一方面是供地计划编制过大，对市场的预测研判还有不科学、不合理的情况。另一方面，商品住房的供应受市场需求的影响，去年上半年开始是高价地，下半年随着市场的变化出现了流拍流挂的现象，势必影响到土地的供应，也势必影响到最终计划的落实。此外，国有土地房屋征收和拆迁补偿条例颁布实施以后，对征地工作也有一定的影响，工作进程比较缓慢，对供地计划的落实也有影响。她同时强调，大家关注供地计划的完成率，更要看实际的供地量。目前市场上存量的土地总体能够满足持续开发需要，能够为后续的房地产调控起积极的作用。(证券时报)

　　

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【各地动态】

　　

多地楼市变相“松绑”暗流涌动

　　

近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松限外令迹象。

　　

业内人士认为，多地放松首套房贷以及变相放宽外地人购房条件有深层原因。2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府偿债带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购政策的利益驱动，房地产调控政策的落实可能会面临更多困难。

　　

楼盘促销主打“限外放松”

　　

“只要您名下没有天津的住宅类房产，那么一年社保的限制我们可以帮您解决。”近期，合生珠江地产旗下位于天津宝坻区的京津新城项目，在面向北京地区客户营销时，便开始主打“限外放松”牌。据京津新城的售楼人员介绍，由于多数项目销售的是期房，而房产证办下来还得有1-2年的时间，外地客户购房后有充足的时间补齐当地1年社保缴存证明。“当地社保和房屋产权管理部门对这种做法也持默许的态度。”

　　

“现在地方不可能违背国家的楼市调控基调和精神，但一些地区政策执行存在变通之处。”三亚海棠湾一位开发商透露，当地政府对非本地户籍居民实行限购1套商品住房的政策，但由于建设、民政、公安等系统尚未联网，今年开始，外地居民购房已基本不受限制。

　　

上述开发商介绍，只要能拿出不同的身份证，三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。

　　

无独有偶，天津、西安、佛山、珠海等城市对非本地居民购房，要求提供至少1年的个人所得税缴纳证明或社会保险缴费证明。而这些城市的有关机构均存在代为补缴个税及社保证明的“业务”。据知情人士透露，在这些“限外”相对宽松的城市，部分开发商已将补缴的税款或社保费用纳入总房款，外地人购房时可直接予以减免。

　　

据中原地产市场研究部提供的最新调研结果，自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

　　

其中，马鞍山对自住性住房需求与高层次人才购房给予所纳契税100%的补助；杭州对在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工首套购房发放补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件。另外，北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住宅标准，芜湖打算出台购房减税政策，成都拟放松对购房者的资格审查等。

　　

在楼市调控政策不动摇的大背景下，地方政府试图给楼市“松绑”引起舆论的广泛关注和有关部门的警觉。其中，芜湖、佛山、成都等城市的政策因过分放松触及“红线”而被叫停。但一位资深地产界人士透露，目前，二三线城市暗自微调或变相放松政策的现象已不是个案。

　　

“在珠三角等流动人口集中的城市及三亚等旅游城市，外地人购房一直占据相当大的比例，限外对当地房地产市场打击很大。房价一旦有所松动，这些城市便有了放松限购的理由和动力。”不动产首席分析师常智认为。

　　

在限价方面，广东中山成为首个“松绑”的城市。从1月22日开始，中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准。

　　

首套房贷宽松暖风渐起

　　

“现在，四大国有银行审批房贷的速度比去年底确实快不少。”一家全国性房地产公司的营销主管告诉中国证券报记者，不仅是房贷，银行对于开发贷放款的审批速度也比2011年三、四季度快了很多。

　　

专家认为，去年12月以来，央行连续两次降低存款，释放出来的流动性将在一定程度上缓解了开发商的资金压力。更为重要的是，当商业银行拥有较为充足的信贷头寸后，“优先保证首次购房家庭的贷款需求”将变得“得心应手”。

　　

中国证券报记者调查发现，近期，商业银行首套房贷款利率相比2011年底已有明显降低。工、农、建、交等银行首套房贷款利率已回归基准利率。在部分城市，外资银行还对资质好的贷款人提供利率优惠。

　　

中原地产市场研究部总监张大伟介绍，目前在北京市场上，各家银行首套房贷款均可以执行基准利率，少部分银行针对优质客户已再次出现95折甚至9折的优惠。

　　

2011年三季度开始，由于资金紧张等原因，不少商业银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据了解，房贷申请审批时限已经有所缩短。

　　

信贷暖风渐起，同样让地方政府“活络”起来。就在央行提出“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”后不久，2月9日，福建省住房和城乡建设厅便召开新闻发布会宣布，今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。

　　

值得注意的是，在“保刚需”的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放宽公积金的使用政策，并不同程度上调可贷款额度。其中，南京将家庭公积金最高贷款额度由40万元调整为60万元，个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。而在吉林市，居民如果使用公积金贷款购买90平方米以下的首套住房，则可申请二套房公积金贷款。

　　

中国证券报记者从北京市住房公积金中心获悉，如果首套房贷款已还清，且人均居住面积未超标，则购买第二套住房也可使用公积金贷款。

　　

土地财政弱化限购执行

　　

“二三线城市的地方政府不像北京、上海那么有钱，严厉的楼市调控已给不少地方带来财政压力和债务风险。”中国人民大学教授安体富认为，目前我国财税体制改革尚未完成，地方政府过分依赖土地出让收入的局面很难改观。

　　

楼市的冰冻，一方面造成土地出让金锐减，另一方面也导致房地产市场交易税费的降低。业内普遍认为，地方政府“暗战”楼市调控，一些地区甚至试探调控“底线”，主要是财政压力所致。

　　

根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

　　

但在国家进行房地产宏观调控后，土地收入明显萎缩。中国指数研究院数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地同比减少24%。2012年，地方土地财政收入预计将进一步下滑。很多地方政府已大幅调低土地出让金收入预期。

　　

除土地出让收入外，开发税费损失也让地方“头疼”。据了解，个别城市房地产业产生的财政收入占其总收入的七成以上；其中，房地产开发投资带来的税费约占三分之二。

　　

专家指出，由于商品房税收下降、土地出让收入减少以及地方融资平台清理等因素导致地方财力减弱。与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，收支缺口越来越大。

　　

更为重要的是，地方债清偿的压力也在增大。中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军估计，2012年，地方政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计达1.84万亿元。楼市与土地市场低迷，而其他收入尚未填上，这将对地方政府偿债带来很大压力。

　　

专家认为，受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动；今后，房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。(中国证券报)

　　

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【分析评论】

　　

房价仍面临下降压力

　　

央行下调存款，在缓解当前资金压力的同时，对房地产市场也形成一定利好。由于银行信贷投放能力增加，首次购房人群可以获得更多信贷支持，从而释放购房需求。业内预计，未来楼市成交量有望逐步回暖。不过，成交量复苏并非意味着房价将出现反弹。从当前楼市库存量和开发商自身资金压力来看，未来房价依然面临下行压力。

　　

从统计局数据来看，70个大中城市1月份房价无一上涨。与上月相比，价格下降的有48个，持平的有22个。限购最严格的一线城市房价平均环比下调0.2%，非限购城市环比也下调0.12%。不只是新房价格，二手房房价也出现环比下跌，房价快速上涨的局面已经得到遏制。

　　

与房价停涨相对应的是成交量的持续低迷。1月10个重点城市新建住宅成交量环比下降超过五成，同比降幅近七成。一线城市中，北京成交面积仅为44.09万平方米，环比减少65%；上海和广州成交面积环比下降均在四成以上。一线房企的销售额也出现明显下滑，调整销售策略、减轻销售压力已经成为房企促销的源动力。

　　

可以看到，由于经济增速放缓、物价趋于回落，此次央行宣布“降准”将使货币供应量增大。不过在当前地产调控政策未变的情况下，对于开发商贷款放松的可能性并不大。这就意味着，开发商依然面临着来自资金层面的压力，通过降价促销、加快回款速度仍是大多数开发商的首选。不过对于首次购房人群而言，由于银行信贷规模的提升，将有望获得更多信贷支持，从而释放购房需求，并带动楼市成交量的回暖。不少业内人士预计，由于房价已有回落，再加上信贷政策向首次购房人群倾斜，2、3月份全国多个城市有望迎来楼市小阳春。

　　

值得注意的是，成交量回暖并不意味着房价将迎来反弹。目前我国楼市供大于求的局面依然严峻，最突出的就是楼市库存量的不断攀升，部分开发商的库存压力甚至已经超过2008年的低迷时期。1月底，京沪深等10个典型城市的新建商品住宅库存总量已经达到5900万平方米，同比增长40%。不仅如此，如果算上潜在供应量，未来待消化的库存仍是“天文数字”。业内根据在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，2012年上半年全国主要35个热点城市供应量将明显增加，合计潜在供应面积达到2.56亿平方米。如果按照其中80%为住宅实际出让面积且单套住宅100平方米计算，潜在供应住宅将超过200万套。

　　

显然，巨大的库存已经成为悬在楼市上方的“堰塞湖”。正是如此，未来成交量的适度放量不会导致当前“供大于求”的市场格局发生反转，房价并不具备反弹动力。即使货币政策出现松动、地产政策面临有针对性的微调，依然不会改变国家对房地产调控的宏观政策基调。对于开发商而言，为了维持现金流，适当放缓建设步伐、减少土地扩张、加快存货周转是度过楼市“寒冬”的法宝，这就意味着房价调整仍将持续。(中国证券报)

　　

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