（毕业生上海买房记（接地气视角）——第一篇：准备工作篇）

　　

买房是几乎所有青年人的大事，基本可以和找工作、找对象并列为三大任务。买到好房子是一个很困难的事情，需要做大量的准备工作。就想写几篇小文章，来讲一讲这个过程。

　　

首先介绍本人的基本情况，包邮国北部县城居民，上海弱985学校研究生，现服务政府机关。购房首付200w-250w之间。前前后后看了有五个月（2019.8-2020.1）。最后买了位于普陀区上海西站附近的一套两房。也是深感其中的不容易和坑多，把这个过程记录下来，希望大家后面都能买到自己称心如意的房子。

　　

这是第一篇，先讲买房准备工作。

　　

买房的准备工作分为三个部分。第一，明确预算。第二，考虑区位。第三，列出条件。

　　

一、前购房阶段——选择城市

　　

当然啦，其实在购房之前，或者说，前购房阶段，你的准备工作是：选择城市。（如果已经选好城市直接跳过，鞠躬）

　　

这里我会先讲一下我对城市的看法。之前知乎某大佬写过一篇文章，讲中国的经济形势，有句话我十分认可，天下十分，长三角得五分，珠三角得两分，其余地方得三分。中国未来的城市群发展十分明显。而城市群之中，最强的两个城市群就是长三角和珠三角，前二十名GDP的城市中，有一大半出自这两个城市群。如果你考虑在这两大城市群工作的话，刚需闭着眼睛买都是不会亏的，这两个板块的发展前景相当好。之前有大佬做过类比，长三角可以比附成日本大东京都，珠三角可以比附成英法德大城市群。试想若干年后，你能在这两个板块有资产，是一件多么幸福的事情。

　　

北方城市嘛，我不是说黑哈，确实现在发展的比较欠妥，除了北京靠超强的虹吸能力勉强跟上海打了平手之外，其他的所有城市基本都被各种摁在地上摩擦。前几天19年GDP数据出来，北方的两大经济强市，天津和青岛都出现了巨大的倒退，尤其天津，充气注水式的发展可谓是这个时代统计学佳作和城市发展笑柄。在这些地方买房子的基本盘面，我个人是不太看好的。

　　

简单来说，前购房阶段，请选择大城市群，选择城市群核心城市，鞠躬。（长三角、珠三角、北京周边、成都-重庆、武汉-长沙这些都可以，强省会如西安、郑州也不错）。讲的主要是一个发展地区的选择问题，个人自有见解，轻喷哈。

　　

二、购房第一任务——明确预算

　　

买房子的第一件大事就是明确你的预算，要有一个预算的上限。明确预算非常重要，有多大的碗吃多少的饭，这是毋庸置疑的事情。在这个章节，我们讨论三个话题。全款or贷款、贷款贷多少、月供还多少。

　　

全款or贷款

　　

先说结论，在现金流允许的情况下，选择贷款，相信货币的时间价值。

　　

现在做一个简单的分析，假设你现在有300万元，看上一套300万的房子。选择贷款购房的话，你将花100万，然后贷款200万。你手上留存现金200万，那么每年你需要给银行的利息是200万乘以银行贷款利息，而留存的现金，获取的收益只要能超过你给银行的利息，你做贷款就不亏，简而言之，只要你认为你的钱的增值速度能够超过银行的贷款利率，依靠贷款就是靠谱的。

　　

同样的还有一个问题就是，通过贷款你可以撬动更优质的资产，获得更好的公共资源，比如给你300万，你选择去嘉定全款买房呢，还是选择贷款在杨浦、虹口搞一套呢？在你的现金流充裕的情况下，这结论不是显而易见的吗。

　　

其实我知道，大部分人选择贷款的原因，当然还是因为房子太贵全款搞不起。。。（笑）

　　

贷款贷多少、月供还多少

　　

这两个问题其实是需要连在一起讲的。一般贷款比例是三成，上海比较复杂，首套房首次贷款就是35%，注意，如果你名下在上海有房子，或者你之前办过购房贷款，一律都是按二套房来算的，那样的话你就得70%首付了。

　　

月供就是你贷款之后需要还的部分，银行会帮你按照利息算好一个值，每个月给银行还那么多就行。当然贷款分为两种，一种叫等额本息，一种叫等额本金，具体概念在度娘上都有，我就八解释了。说白了就是等额本息每次还的一样多，等额本金前面还的多后面还的少。总额来讲，等额本息大于等额本金。按照我们货币时间价值的思想，我就主要讲等额本息。如果你现金流比较充裕，也可以选择等额本金。

　　

这边先简单讲一下算法，后续贷款操作篇会讲的更细致。（公积金or商贷会放在后面说）

　　

比如说你现在要买一套100万的房子。你现在是首套房首次贷款，那么你就要付35万的首付。然后你需要跟银行借65万元，按照借款30年，年利息大概4.75%来计算。。。@#￥%计算过程比较复杂，这里讲等额本息的一个简单的算法，乘以二大概就是贷款总额，那么就是65*2=130万，也就是说，你需要在30年之内偿还130万元。算下来一个月需要还130/12*30=3611元。银行对你的要求是，你的收入流水要大于还款额的两倍。

　　

综上所述，预算的确定有两点。首先，家里流动资金/35%<房屋总价。第二，家庭流水>还款额的两倍。

　　

三、购房第二任务——考虑区位

　　

李嘉诚（或者你可以换成任何一个大佬）都曾经说过一句经典名言，买房的三要素，地段、地段还是tmd的地段。购房的地段很重要这是毋庸置疑的。

　　

那么在区位这里，我们讲三个问题，第一，生活必要的配套。第二，利好政策的看法。第三，学区房的抉择。这里只是一个提纲性的话题啦，我后续会专门有一篇讲我的购房逻辑。

　　

当然首先要明确房价由高到低的走向，上海是个一核一带两极的格局。上海一核是南京路一线，这个自不待言，宇宙中心嘛。一带就是滨江带，一般看到滨江两个字的，都慎点哈（当然滨江公园一号是个例外（笑））。两极就是大虹桥和张江，这都是规划极端利好的地方，房价比同环线的地段高很多。

　　

生活配套的选择

　　

生活配套简单点来讲，就是交通、教育、医疗、环境。

　　

交通：这一点选择比较简单。上海主要看两个点，一是地铁，二是高架。地铁当然毋庸置疑的重要，基本上只要出来一个地铁规划，周边的房价就开始升值，所以你要是有空可以把上海2025的规划拉出来看看，看看里面的地铁规划了哪几条线。地铁的通勤意义大大的强于公交，所以对于像南京、杭州、苏州、宁波的小伙伴们，可以看看当地的地铁规划买房子哦。第二条就是高架，上海只要有高架的地方，交通都比较方便，最明显的就是内环、中环、外环三大高架线。对于通勤也是有助的，但是因为高架太tmd的堵了，所以肯定不如地铁那么靠谱啦。

　　

教育：这个是后面放在学区房取舍的，先不说。

　　

医疗：医疗的影响其实并不算大，周边有没有医院其实没有那么明显。毕竟不会随便拉去急救或者怎么地，我读研的时候做过研究，看公共资源对房价的影响，医疗配套其实影响是蛮小的。基本可以忽略。

　　

环境：环境嘛选择两个，第一个是基本配套，就是买东西。第二个就是生活感受，比如绿化、噪音等等。最好自家附近两三公里之内能有个大的购物中心，没有购物中心的话，谁住谁知道有多不方便（疫情之下的感悟哈哈）。绿化呢，公园这一块没啥太大的概念，没啥可以溢价的，但是噪音，比如轨道交通、环线、飞机航道这一块，都是扣分项。

　　

政策利好的分析

　　

买房子的时候，有一个非常重要的选项就是政策。尤其在现在疯狂规划，全城新区的前提下，政策利好成为炒高房价的最重要因素。上海大虹桥规划之后，传统意义上的外环线附近，价格一路飙升。新江湾城、金桥开发区、张江高新区也都是这样。这不仅仅是在上海，南京、杭州也是一样。南京可以说是全国最擅长炒地的城市了，在目前南京几乎是全城热点。紫东新区、江北新区、江宁大学城、仙林大学城、板桥新城各种各样的概念让南京全城滚动上涨。

　　

但是政策利好这一块呢，要一分为二的来看待。如果你是刚需的，我不是很建议搞，因为这些政策兑换的时间是比较长的，对于生活的便利性什么的都会有很大的影响。网上传闻，大虹桥二十年后就是陆家嘴。可是你真的会在那里住二十年吗？这个很重要。所以如果可以搭上顺风车，固然ok，要是本身经济就不宽裕，实在不建议牺牲生活便利性选择政策利好板块。

　　

如果你是改善型或者投资型，那你也要考虑好上车的节点，比如现在，我个人就觉得，去临港新城上车是很OK的，但是你现在去大虹桥上车，我就觉得很不OK。当你发现一个地方二手房有价无市的时候，就最好不要再考虑去上车了。

　　

学区房的抉择

　　

距离小孩上学大概五年左右的话，就最好要考虑学区房的问题了。千年大计，教育为本，下一代的教育再怎么说也不为过。但是上海这个地方的学区房，或者说全中国的学区房都一样，价格比同等条件的其他房产贵20%左右。这种情况下你就要好好抉择了，小孩是上民办还是去硬拼学区房，都需要考虑。至于我来讲，因为预算太紧张了，而且因为房子也是希望作为婚房，太破太老可能跟岳母岳父不好交代。。（笑）所以就暂时没有考虑学区房的问题。后续再置换吧。搞学区房可以考虑去浦东，房龄什么的都还好，不像浦西，房子基本一言难尽。。。具体的小伙伴们可以参考一个号叫上海学区房攻略哈。

　　

学区房多贵呢。。。咱们可以感受一下，华师大一村，对口华师大一小的。91年的老公房，85平方卖600万。。。。反正俺是感觉真滴贵啊。。。紫竹半岛，在华师大闵行旁边，全套华师大配套学区，均价左右，万科左边青藤右边，地段比它好一些，只卖左右。。。

　　

所以说，首套购房，还是活在当下，多考虑眼前的便利。学区一定要重视，但是只能视情况而定了。。。

　　

四、购房第三任务——列出条件

　　

我个人认为买房子最重要的环节就是这个，统一思想，一致买房。在明确好房屋总价上限的基础上，接下来的重要任务就是选房子。在这里我讲一下我的个人想法，购房是件大事，不管是从生活还是玄学的角度，房子对于人的影响是很大的。所以说在买房子的时候，一定要切记，买房不要贪图便宜，只能说，在完全相同的条件下，便宜的我们可以优先考虑。市场就是这样的，我不否认存在套利或者捡便宜的可能，但是市场信息是充分的，只有错买的，没有错卖的。低价的房子一定会有低价的道理，所以我建议是，在确定好预算上限之后，一定要购买吉宅、好宅子，而不是贪图便宜。（关于吉宅我后面会讲一个风水篇哈哈）

　　

那么需要做的事情就是列出来，你对于这个房屋的底线是什么、你对于这个房屋哪些方面可以接受不可以接受。要有底线思维，什么样的房子我坚决不要。在这个基础上，比较其他特征的优劣，按照优先级最后确定。

　　

假设有两个房子，价格相当，房子A，100平3房，没电梯，楼层低，房龄15年。房子B，80平2房，有电梯，楼层高，房龄12年。那么怎么选咧。

　　

那你就先列出来，这其中有四个条件。面积、电梯、楼层、房龄。假设你的底线是有无电梯，那就选B，假如你的底线是三房，那就选A。这就是底线思维。

　　

假设有两个房子，价格相当，房子A，100平3房，有电梯，楼层低，房龄15年。房子B，80平2房，有电梯，楼层高，房龄12年。怎么选？

　　

假设底线是有没有电梯，那么A、B都无法被排除，那么设定接下来三个条件的优先级是房型、楼层还有房龄。那么你就发现，A有一个优势，B有两个优势，但是你更加倾向于房型的实用，所以选择A。

　　

接下来我大概讲几个常见取舍：

　　

1.户型：一般以2室为基础，3室最佳，4室视经济情况购买。购房并非多多益善，一般而言，两室和三室比较好脱手，太大的户型脱手比较困难。

　　

2.是否有电梯：有电梯房屋便利程度高很多。所以在可能的情况下，选择电梯房。但是电梯房得房率会比非电梯房低10%左右。因此珍惜电梯洋房的户型。得房率高还划算。

　　

3.楼层：没有电梯的情况下，上选2楼与3楼，有电梯的情况下，越高越好，但也不要超过楼层的4分之3.

　　

4.朝向全南or南北通：可能情况下，上选南北通，南北通房屋感觉会比较好。全南户型受到影响比较大。

　　

综上，列出条件，明确购房思想即可。

　　

今天的内容就写到这里啦，因为准备工作比较多，写得比较絮叨。后面不会这么长的。

　　

明天更新第二篇——一二手房的抉择。

　　

（写在最后：我是一个比较喜欢把事情讲的比较接地气的人，所以文中很多内容相对来讲比较简略，也有速算，数据方面求证也很少，这一点我后面会改正。要是有房地产大佬看到我的文章，欢迎批评，也可以一笑了之。初心是帮助大家买到如意的房子，大家观点不同是常事，轻喷。感谢~）

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